Surface hors œuvre nette
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La surface hors œuvre nette ou SHON était utilisée en droit de l'urbanisme français jusqu'au .
Explication
La SHON est une mesure de superficie des planchers pour les projets de construction immobilière.Elle permettait de :
- vérifier que la densité des constructions respecte le coefficient d'occupation des sols (COS) applicable au terrain ;
- constituer l’assiette pour le calcul des taxes liées à la construction du bâtiment (TLE, TDENS, CAUE…)
La SHON se calculait en soustrayant à la surface hors œuvre brute (SHOB) les surfaces suivantes[1] :
- surfaces des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ;
- surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez-de-chaussée,
- surfaces affectées à l'usage de locaux techniques situés en sous-sol et en combles ;
- surfaces affectées à l'usage de cave en sous-sol dès lors qu'il n'y a pas d'ouverture sur l'extérieur autre que celles destinées à l'aération ;
- surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage) ;
- surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ;
- surface égale à 5 % de la surface hors œuvre affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux), après application des déductions précédentes relatives à l'habitation ;
- déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène ;
- déduction d'une surface forfaitaire de 5 m2 par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure aux personnes handicapées, prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l'habitation.
Il existe une certaine jurisprudence relative à la notion de locaux aménageables ou non notamment en ce qui concerne les caves. À ce sujet, un arrêt du rendu par la cour administrative d'appel de Paris a tranché. Cet arrêt a motivé une réponse ministérielle[2] ainsi qu'une réponse parue au bulletin officiel du droit de l'urbanisme de . Ces réponses indiquent clairement que les critères de consistance et d'affectation des locaux ne doivent pas être confondus.
La SHON doit être inférieure ou égale à la superficie du terrain multipliée par le coefficient d'occupation des sols (COS).
Remplacement de la SHON par la surface de plancher
À la suite de la réforme de l'urbanisme annoncée en , en application de la loi Grenelle 2 de 2010, le calcul de la surface dite « surface de plancher[3] » a remplacé depuis le la surface hors œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette (SHON)[4]. Cette prise en compte déclarative de la somme des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m[3] et calculée à partir du nu intérieur des façades « incitera, selon le ministre Benoist Apparu, à une bonne isolation et permettra de dégager un bonus en termes de constructibilité de l'ordre de 10 % »[réf. souhaitée].
Avant cela, l'obligation de compter l'épaisseur des murs extérieurs dans le calcul de la SHON encourageait les demandeurs à préférer des murs peu épais et donc moins solides ou isolant mal l'habitation.
Sources
- SHON sur service-public.fr
- Circulaire no 90-80 du
- Circulaire no 99-49 du
